新府文〔2020〕24号
关于印发《关于推进“三块地”综合改革工作的实施方案（试行）》的通知
各村（社区）、镇直各单位：
为深入贯彻落实上级关于农村“三块地”（农用地、宅基地和集体经营性建设用地）改革工作要求，促进我镇农村“三块地”的合理规范使用，优化农村土地资源配置和产业结构调整，切实做好农村“三块地”管理改革工作，现将《关于推进“三块地”综合改革工作的实施方案（试行）》印发给你们。请严格按照要求，认真贯彻执行。
特此通知
陆河县新田镇人民政府
2020年3月13日
关于推进“三块地”综合改革工作的实施方案（试行）
为深入贯彻落实上级关于农村“三块地”（农用地、宅基地和集体经营性建设用地）改革工作要求，促进我镇农村“三块地”的合理规范使用，优化农村土地资源配置和产业结构调整，切实做好农村“三块地”管理改革工作，我镇通过实地调研，征求群众意见建议，同时结合本地实际，特制定本方案。
一、指导思想
坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，按照中央深化农村土地制度改革的总体要求，以维护好、实现好、发展好农民权益为出发点和落脚点，以不改变土地用途为前提，以优化资源配置、加强土地资源管理、提升土地利用价值为目标，坚持问题导向和底线思维，积极探索农村“三块地”管理新机制,走出一条符合实际的农村“三块地”管理新路子，全面提升农村“三块地”管理水平。
二、工作目标
通过农村“三块地”管理改革，建立健全农村土地流转管理制度，探索完善宅基地管理制度，健全农民住房保障机制，加大存量集体经营性建设用地的盘活利用力度，促进土地资源的合理利用和优化配置，提高土地利用效率和节约集约用地水平，加快推进全镇土地管理制度化、规范化、特色化，实现农村美、农业强、农民富目标。
三、工作实施内容
（一）农用地方面
1、基本原则
一是坚持稳定农村土地承包关系长久不变。农村土地流转不得改变农村土地家庭承包经营制度，不得借流转之机将承包地打乱重分。要坚持维护农民土地承包权益和流转主体地位，农户将部分或全都土地通过转包、出租或股份合作形式流转时，原土地承包关系不变。
二是坚持“依法、自愿、有偿”流转。农村土地流转不得改变土地集体所有权性质和土地的农业用途。农村土地流转应尊重农民意愿，流转的条件、方式、期限和价格等由流转双方协商决定。农村土地流转的收益全部归原承包农户所有，任何组织和个人不得截留、扣缴或挪用。
三是积极稳妥开展农村土地流转。从实际出发，因地制宜，以农业产业发展规划和农村劳动力转移状况为基础，与本地农业发展水平相适应，既要不失时机积极引导，做好农村土地流转的指导和服务工作，又要坚决反对违背农民意愿，强迫农民流转土地。
四是坚持政府主导、市场主导。强化政府政策激励、有效服务、规范管理，发挥市场在土地资源配置中的基础性作用。
五是坚持集中、规模、增效。农村土地流转和产业发展实行相对集中、适度规模经营，提高土地利用率、产出率，促进粮食增产、农业增效、农民增收。
2、农村地流转主体、形式和程序
农村土地流转主体的流出方可以是村民委员会、村民小组、农户，受让方可以是种养大户、家庭农场、农业产业化龙头企业、农民专业合作社等经营主体，也可以是有农业生产经营能力的组织和个人。
农村士地流转形式可以采取转包、互换、转让、出租、股份合作等多种形式流转农村土地，流转双方可以自愿协商流转，也可以委托村委流转。实行委托流转的，农户应出具农村土地流转委托书，注明委托事项、权限和期限等。未经农户书面委托，任何组织和个人都不得代替农户流转土地。
农村土地流转程序包括农户自行流转、村委牵头统一流转、村组流转集体资源等，均由流转双方签订书面流转合同，镇农村土地流转工作部门要加强监督指导，确保农村土地统一流转做到公开、公平、公正。农村土地流转合同须经镇人民政府鉴证，一式四份，流转双方各持一份，镇、村各备案一份。对流转期限较长，面积较大的流转合同，还应向公证机关办理合同公证。
3、农用地流转模式与途径
一是种植大户模式。积极引导农村种养能手或有一定经济实力和经营能力的自然人受让农户流转出的土地，发展农业规模生产。鼓励和支持具备条件的种养大户发展家庭农场，从事较大规模的农产品生产、加工和销售。
二是专业合作社模式。鼓励和支持农民将土地流转给专业合作社，由合作社统一经营，也可以采取租赁和股份合作等方式，吸引种粮大户、种植能手和农业产业化龙头企业等投资经营，对流转收益按股实行保底分红。
三是集中托管经营模式。鼓励和支持农户将所承包的耕地委托给村集体经济合作社经营，在农资采购、农事操作和农产品销售等方面实行委托管理，经营收益按委托协议与农户兑现。
四是农业产业化龙头企业办基地模式。成立或引进农业产业化龙头企业以租赁方式流转士地，将闲置土地、山林等资源进行良性流转，盘活土地资源，建立生产基地进行适度规模经营，大力发展种养产业。
4、具体措施
一是加大资金扶持力度。统筹部分资金对种植大户和农业企业进行补贴，支持适度规模经营，鼓励种养大户、农业产业化龙头企业、农民专业合作社、回乡创业者等经营主体受让农民流转的土地，建立生产基地，开展适度规模经营，从2020年起，对当年新增受让土地面积达500亩以上、流转期限10年以上(合10年)、流转合同规范、从事种植业、养殖业生产的经营主体，经核实公示无异议后，按每亩200元的标准，由镇政府一次性给予奖补，奖补资金主要用于生产地基础设施建设、农业科技创新和推广、支付土地租赁费用等。
二是实行农村土地流转最低保护价格。从2020年起，新增的流转土地价格在不低于每年每亩400元的基础上，流转双方应本着互惠互利、平等协商的原则确定流转费用。流转费用可以是现金或实物，也可以实物计算，货币兑现。实行土地承包经营权入股的收益分配应实行保底分红。流转费用的支付时间和方式由双方合同约定。
三是建立健全农用地承包经营权退出机制。对长期无力耕种或无意愿耕种的农户，在给予合理的经济补偿基础上，鼓励其自愿退出承包经营权，由集体收回并重新发包。对承包经营耕地的单位或者个人连续撂荒耕地2年及以上的，终止其承包经营合同，取消其享受耕地补贴资格并收回发包的耕地。
四是鼓励发展股份合作。引导农户自愿以土地经营权等入股龙头企业和农民合作社，采取“保底收益+按股分红”等方式，让农户分享加工销售环节收益，建立健全风险防范机制，增强农户流转土地的积极性。
五是搭建土地流转管理服务信息平台。利用现代网络技术开发信息平台，搭建一个连通全镇甚至全县各村的土地流转管理服务信息平台，及时发布土地流转动态、信息交换、政策法规、操作规程等内容，为土地流转各方提供有效的信息服务，引导农户算好成本账和效益账。
六是给予土地流转的农户资金奖励。通过资金奖励，引导农户长期流转承包地并促进其转移就业，对流转期限较长的农户给予财政补贴，引导农户长期流转土地，稳定新型农业经营主体发展适度规模经营的长久预期，提高规模经营的可持续性。
七是建立健全奖励机制。当年新增流转面积200亩以上的村，且流转过程中做到管理规范、程序到位、手续齐全的，给予每亩50元的奖励，用于村的土地流转管理工作经费。
（二）宅基地方面
一是摸清现状底数。全面摸排农村闲置宅基地现状，从地理环境、结构体系、周边环境到出租意向等进行全要素登记，建立动态信息库。
二是制定相关政策。探索宅基地“三权分置”办法，适度放活宅基地和农民房屋使用权，建立符合市场规律的农村宅基地退出补偿激励和规范有序流转机制，积极探索宅基地进行抵押贷款的政策，鼓励盘活宅基地“闲资产”变成“活资本”进行创业。加大项目扶持，对农村宅基地盘活范围内的村，结合美丽乡村建设、农村环境整治等工作，优先安排基础设施建设，重点加强道路、供水、供电、排水、通信、污水处理、垃圾处理、厕所改造等基础设施配套，引导促进农村宅基地开发利用。
三是确定试点范围。以村庄整体风貌好、乡村旅游资源好、招商引资卖点好、交通区位优势好、村风民风整体好和其他有条件的村为重点，多渠道盘活利用。重点围绕镇区周边进行小范围试点盘活，在美丽乡村及有条件村中选择整村（自然村）同步试点。同时，要利用农村宅基地，策划储备一批适合乡村发展的新兴产业项目，纳入当地招商引资项目库，多渠道开展招商推介。
四是开展农村宅基地确权。在前期摸底的基础上，全面启动农村宅基地“房地一体”确权登记工作,明晰农村土地权属和农村宅基地权属，落实“一户一宅”制度，规范宅基地管理，先行完成试点村农房确权颁证，为农村宅基地盘活利用奠定基础。
五是搭建交易平台。依托镇三资交易平台，协调县有关部门根据农村产权交易平台应用程序的开发，认真做好农村产权交易平台建设和日常维护，开辟流转交易专栏，完善流转交易程序及模式，明确农村闲置房屋的使用流转、建设条件，完善有关流转手续程序。
六是推进多元利用。引导村民把宅基地以入股、出租、合作等方式发展新产业新业态，获得经营性或财产性收入。在尊重农村村民意愿的基础上，探索整合零散的村民宅基地，在土地利用总体规划确定城镇建设用地规模范围内，探索建设新型农村社区、农民公寓和新型住宅小区保障农民住房需求。对腾出来的宅基地进行集约化使用，用于发展村集体经济或购买物业，成为集体长远收益保障。
七是加强监督管理。加强对农村宅基地盘活利用的安全生产和动态监管，所有农村宅基地使用权流转须经村集体经济组织审核备案。严格实行土地用途管制，强化新建农房规划管控，禁止违规违法买卖宅基地，禁止利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。加强“空心村”的服务管理和改造，严格管理农村宅基地改（扩）建，严控乱拆乱建行为，确需整体规划改造的要先审批。
（三）集体经营性建设用地方面
一是做好调查摸底。各村结合土地利用总体规划、城乡规划情况，利用现有各类土地调查成果，摸清符合入市条件土地情况并形成目录清单，制定我镇农村集体经营性建设用地入市方案。
二是进行规范实施。农村集体经营性建设用地入市，应符合土地利用总体规划、城乡规划和产业政策、生态环境要求，土地产权清晰、无权属争议，可以按出让、租赁、作价出资（入股）等有偿使用方式入市，促进低效用地再开发。现状已实际使用但尚未取得用地手续的各类存量农村集体经营性建设用地，按规定对用地业主进行处罚，用地业主缴交罚款后，可以按照政策办理入市交易，由土地竞得人与农村集体经济组织签订入市有偿使用合同。原已办理集体土地使用权证的集体经营性建设用地可采取协议出让方式入市，补交土地增值收益，并从土地增值收益中计提土地增值收益调节金。建立宅基地有偿退出制度，允许农村集体经济组织将有偿退出的宅基地用于集体经营性建设用地入市等用途；利用闲置集体建设用地或对村庄内零星、分散的集体建设用地复垦后可遵循“面积相近、双方自愿、凭证转换”的原则进行异地空间位置调整，通过入市办理用地手续，采取村集体自主开发、村企联建、村民入股开发建设等模式，建设农村电商、物流、商品房、乡村旅游等项目，进一步壮大集体经济，助力乡村振兴。入市后的集体经营性建设用地不动产登记参照国有建设用地不动产登记流程和要求。加强入市批后监管，确保土地使用权人依法依规使用土地，杜绝产生土地闲置。
三是推动市场建设。按照“同价同权同责”的原则，构建全镇存量建设用地交易平台，激发农村土地资源活力，同时借助镇三资平台等载体，实行公开交易。已入市的集体经营性建设用地可以转让、出租、抵押，任何个人或集体不得设立除合同约定以外的其他限制条件。
四、工作安排
（一）前期准备阶段（2020年3月8日至3月18日）
成立镇统筹推进农村“三块地”改革试点工作领导小组，从有关部门抽调人员组成试点工作专班，负责试点工作的具体实施、统筹协调、材料报送和档案的收集工作。对全镇农村“三块地”的现状作一个详细的调查，充分征求意见，制定详细的实施方案。
（二）宣传发动阶段（2020年3月18日至4月8日）
要通过多种渠道、各种形式，加大力度对改革试点工作进行全方位、无死角的宣传发动，让村民深入了解农村“三块地”改革工作对当前农村发展、土地增效的重要意义，要充分尊重村民的知情权、参与权和监督权。
（三）调查摸底阶段（2020年4月8日至5月8日）
通过前期的宣传发动，在积累了一定民意基础上，向全体村民发出调查问卷，充分了解村民对改革工作的看法，收集村民的意见和建议。着手对全镇现存的农村“三块地”情况进行一次全面的调查，了解农村土地现状，为进一步落实改革试点措施提供重要的数据支撑。
（四）实施推进阶段（2020年5月8日至2021年5月8日）
以“魅力新新田”为发展目标，服务生态旅游发展方向，以新田为中轴，围绕镇区周边开展小范围试点，在全镇范围内选择2-3个农村土地比较集中、宅基地闲置、民意基础比较扎实的村先行试点，重点在落实措施上、土地流转配套上、土地收益分配上等方面积累经验，在形成好的经验后在全镇范围内推广实施。
（五）总结提炼阶段（2021年5月9日至5月29日）
改革试点工作中，要注重边实施边总结、边提炼边收集，对好的经验做法要及时总结，形成经验做法，为调整试点工作思路及改革措施提供参考。同时，要同步对改革试点的整个过程进行有效记录，收集归档，形成图文并茂的材料，为改革试点工作提炼可推广、可复制的经验积累素材。